מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין על קצה המזלג

רכשתם או מכרתם נכס? עכשיו הגיע הזמן לשלם את המסים. כמה נשלם וכיצד ניתן לבצע תכנון מס?

בטרם ביקשתם לרכוש או למכור נכס, עליכם לקחת בחשבון עלויות נוספות ובהן–גובה המיסים אותם יש לשלם.

ברכישה או במכירה של נכס לעיתים ובהתקיים תנאים מסויימים, תדרשו בתשלום מס רכישה או מס שבח.

לאחרונה חלה רפורמה רחבה בתחום מיסוי המקרקעין. סקרנו עבורכם מספר סוגיות בסיסיות ברפורמה החדשה, על מנת לנסות לפשט את הדברים.

אנו מבהירים כי סקירה זו היא תמצית בלבד ואינה מהווה יעוץ משפטי. אנו ממליצים לכם להיוועץ עם עו"ד המתמחה בתחום, בטרם תבצעו רכישה או מכירה.

מכירת דירה – מס שבח:

ככלל, כאשר מוכרים דירה יש לשלם מס שבח – 25% מהשבח שנצבר על הדירה שנמכרה (שבח = הפרש חיובי בין עלות הרכישה לעלות המכירה). לדוגמה במידה ורכשנו דירה בעלות של 700,000 ₪ ומכרנו במיליון ₪, השבח הוא 300,000 ₪ ובגין סכום זה יש לשלם מס בגובה 25% מההפרש, קרי 75,000 ₪.

עד ליום 1.1.14 יכולנו להינות מפטור של מכירת דירה פעם בארבע שנים. החל מיום 31.12.13 פטור זה בוטל.

בטרם נסקור את הרפורמה, נעמוד על מספר הגדרות:

"יום המעבר" – 1.1.14.

"תקופת המעבר" – 1.1.14 – 31.12.17.

"מסלול ליניארי" – כאשר אנו מוכרים דירת מגורים לאחר יום המעבר, 1.1.14, השבח עד ליום המעבר יהיה פטור ממס. על יתרת השבח, החל מיום המעבר, נשלם מס בגובה 25%.

לדוגמה, אם היתה לנו דירה במשך 10 שנים ומכרנו אותה ביום 31.12.14 (שנה בדיוק לאחר יום המעבר) והשבח על הדירה הוא 200,000 ₪, ניתן לומר שהשבח בכל שנה הוא 20,000 ₪.

לפיכך אנו נשלם מס שבח בגין שנה אחת בלבד, כלומר 25% מתוך שבח של 20,000 ₪ = 5,000 ₪.

השינויים העיקריים במס השבח החל מיום 1.1.14:

ראשית יש לבחון: האם ביום המעבר יש לנו דירה אחת או יותר.

במידה וברשותנו דירה אחת, נוכל למכור אותה בפטור מלא במידה שלא מכרנו בשמונה עשר החודשים האחרונים דירה בפטור הנ"ל והיינו הבעלים של הדירה לפחות 18 חודשים. הדירה תיחשב דירתנו היחידה גם אם ברשותנו "דירה חלופית" אותה אנו מתכוונים למכור במהלך 18 החודשים הבאים.

במידה וברשותנו יותר מדירה אחת ביום המעבר, בשום מקרה, לא נוכל למכור דירה בפטור של דירת מגורים יחידה במהלך תקופת המעבר.

יחד עם זאת נוכל למכור בתקופת המעבר 2 דירות בלבד במסלול ליניארי: את הדירה הראשונה נוכל למכור מתי שנרצה במהלך תקופת המעבר.

את הדירה השניה נוכל למכור רק לאחר 4 שנים מיום שהשתמשנו בפטור הקודם – הפטור של מכירת דירה פעם בארבע שנים שבוטל.

לאחר תקופת המעבר, החל מיום 1.1.18, נוכל למכור כמה דירות שנרצה ומתי שנרצה במסלול הליניארי.

מלבד האמור ישנם עניינם נוספים אותם יש לקחת בחשבון: העברות של דירה במתנה (לגביהן ישנם שינויים נוספים) תקופות צינון (במקרים בהם קיבלנו את הדירה אותה אנו מעוניינים למכור במתנה), שבח אינפלציוני, פחת, פטורים נוספים (במקרים של ירושה או פטור לפי מכירת 2 דירות ורכישת דירה שלישית), מה קורה כאשר ברשותנו אחוז מסויים מדירה ועוד עניינים רבים.

יתרה מכך, חשוב לציין שתכנון המס שהיה נהוג עד כה משתנה לגמרי. אם בעבר היינו מעדיפים להשתמש בפטור בגין הדירה לה היה השבח הגבוה ביותר(לרוב הדירה שהיתה ברשותנו לאורך התקופה הארוכה ביותר) לפי המסלול הליניארי יש לבחון את מצב הדברים באופן שונה.

לדוגמה: בגין דירה שרכשנו לפני 30 שנה בסך של 1,000,000 ל"י (100 ₪) שנרצה למכור אותה היום בסך 1.5 מיליון ₪, השבח הוא גדול יותר מאשר דירה שרכשנו לפני שנה בסכום של 200,000 ₪ ואותה נמכור בסך 400,000 ₪. יחד עם זאת בחישוב לפי המסלול הליניארי נשלם דווקא בגין הדירה השניה (הזולה יותר) סכום גבוה יותר מכיוון שהחישוב במסלול הליניארי מחלק את השבח לתקופות ארוכות יותר.

עניין נוסף וחשוב: מכיוון שאנו נשלם מס שבח כמעט בכל מכירה, כאשר אנו משקיעים כספים בהשבחת/רכישת הנכס, עלינו לדרוש ולשמור חשבוניות: תשלום מס רכישה, שכ"ט עו"ד, תשלום למתווך, שיפוץ שעשינו בדירה, הוצאות מימון וכו'.

לכן כשאנו מחליטים שאנו מעוניים למכור דירה, חשוב מאוד לתכנון את המכירה, כך שנוכל לחסוך לעיתים עשרות ואולי מאות אלפי שקלים. חשוב מאוד לפנות למשרד המתמחה בתחום המקרקעין בכלל והמיסוי בפרט.

דוגמה לתכנון מס:

אם ברשותנו היו 4 דירות ומכרנו את הראשונה ביום 1.1.13 בפטור של אחת לארבע שנים, יכולנו למכור את הדירה השניה ביום 1.1.14 במסלול הליניארי ולא לשלם מס שבח (למעשה גם פטור). את הדירה השלישית נוכל למכור במסלול הליניארי (כזכור כל התקופה עד ליום המעבר תהיה פטורה), רק ביום 1.1.17, 4 שנים לאחר שמכרנו את הדירה הראשונה. את הדירה הרביעית נוכל למכור לאחר תקופת המעבר בפטור מלא של דירת מגורים יחידה.   

לפטורים הנ"ל קיימים מספר סייגים ולכן יש לבצע תכנון מס בעזרת עו"ד המתמחה בתחום.

חשוב לציין כי בני זוג מהווים יחידת מס אחת ולכן לשימוש בפטור מסוים של בן זוג אחד, תהיה משמעות על בן הזוג השני. כמו כן ילדים מתחת לגיל 18, אינם מהווים יחידת מס.

מס רכישה:

רכישת דירה עד לשנת 31.12.14 (תוקף השינוי  – החל מיום 1.8.13):

במקרה של רכישת דירה המהווה מלאי עסקי או תאגיד שיבקש לרכוש דירה (לדוגמה חברה), ישולם מס רכישה בגובה 6%.

תושב חוץ* שיבקש לרכוש דירה, יחויב בתשלום מס רכישה בגובה כאילו זו אינה דירתו היחידה.

ברכישת דירה שהיא דירתנו היחידה נשלם מס כדלהלן:

עד לסכום של 1,470,560 ₪, לא נשלם מס כלל.

על הסכום שבין 1,470,560 ₪ – 1,744,270 ₪, נשלם 3.5%.

על החלק שבין 1,744,270 ₪ – 4,500,000 ₪, נשלם 5%.

בעקבות התיקון הוספו שתי מדרגות נוספות:

על החלק שמעל 4,500,000 ₪ ועד לגובה 15,000,000 נשלם 8%.

ועל החלק שמעל 15,000,000 ₪, נשלם 10% מס רכישה.

ברכישת דירה שאינה דירה יחידה או דירה שנרכשת בידי תושב חוץ נשלם:

עד לסכום של 1,089,350 ₪: 5%.

על החלק שבין 1,089,350 ₪ – 3,268,040 ₪: 6%.

על החלק שמעל 3,268,040 ₪ – 4,500,000 ₪: 7%.

על החלק שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪:8%.

ועל החלק שמעל 15,000,000 ₪: 10%.

במידה והדירה הנרכשת היא דירה חלופית (רכישת דירה במקום הדירה הקיימת), אנו נתחייב למכור את הדירה הישנה בתוך 18 חודשים. במידה ואכן הדירה הישנה תימכר במהלך אותם 18 חודשים, לא נשלם מס רכישה. במידה ולא נמכור את הדירה הישנה, נאלץ לשלם את מס הרכישה בצירוף ריביות (4% לשנה) בתוספת קנסות.

 

לכניסה לסימולטור חישוב מס רכישה לחצו כאן(הכניסה היא באמצעות אינטרנט אקספלורר בלבד).

קישור להוראת הביצוע של רשות המיסים אשר פורסמה ביום 26.12.13.

קישור לעמוד טפסי מיסוי מקרקעין של אתר רשות המיסים.

להורדת טופס מש"ח חדש לחץ כאן.

לעמוד בנושא שאלות מקדמיות לחץ כאן

*יש לבחון הגדות מיהו תושב חוץ